台灣房地產投資興盛，而房子的現金流大宗就是出租，當中大多數投資人所投資的標的是住宅。無論是標準三房兩廳還是兩房、套房，乃至分租雅房，跟一般租客收租，以收租收益作為持有房地產主要收益來源，是很普遍的商業模式。
然而，收租還是有些成本的，例如法律規定房東有修繕責任，出租與管理也需有一定人力支援，這部分可以自理或外包，然而一些重大潛在危險卻不得不預先了解。
如果房子成為我們的生財工具：
首先是天災，因颱風、地震所引起的財產、人員損傷，這塊責任歸屬需透過保險轉嫁。目前大型社區管理委員會也都有相關公共意外責任險的規劃，持有整棟或整層之較大區域出租面積業主，可稍作了解。
第二個是火災，火災有可能是人為因素，但損害也都非常嚴重，於是責任險以外，火險也是重要考量。很多中古屋可能沒有房貸，銀行並不會強制保火險與地震險，但高齡房屋財產損害事小，若有相關人員受傷，多半必較麻煩。這一塊，非大樓出租物件，早期沒有完善的消防設備，也建議加強滅火器或偵煙設備的建置，增加安全、降低責任歸屬。
接續是本文主題第三個重大潛在危險：凶宅。
筆者早年從事熱水器電池改裝，聽聞很多天然氣熱水器密閉使用造成一氧化碳中毒的案例，如果業主尚未在陽台強制開孔或更換強制排風，就需透過電源與窗戶的改裝設施避免意外。然而這部分算設備使用不當造成，很多時候是租客自殺，造成屋主身心財產很大的困擾。
近來法院判例顯示，一旦發生凶宅，法官不見得會認為凶宅造成屋主實際損失(通常會提告侵權)，因此求償往往陷入爭訟。然而民間一般發生無論自殺還是凶殺，都直接衝擊房屋的租賃與買賣，對屋主傷害不可言喻。
於是有些屋主會在契約註明惜命條款或「若發生刑案需負擔賠償責任」之文字，但只要屋主是要求受害關係人買屋，依據消保官解釋，違反平等互惠原則，契約未必有效。但若只賠償部分損失，屋主若能平轉出場已算幸運。
若能預防，絕對比事後處理更值得投入心血，通常自殺高危險群，根據《自殺防治理論與技術》，會產生「六變三託」的徵兆，性情、行為大變與之前迥異、言談變得漫不在乎、身體重大疾病、家庭或經濟發生重大變故；三託即託人、託事、託物，開始有囑咐交待的情形。
上述言談、經濟的變化，可能房東還有機會觀察到，但性情、行為或身體、親友變故，卻非常難以察覺，似乎只能透過租客身邊友人才能知悉，這就是房東面臨潛藏危險卻難預防的原因。當然，若能掌握租客工作狀況，其實經濟、身體與性情行為的掌控度就能提高非常多，但除非是雇傭關係，否則即便是公司與業主簽約的員工宿舍，都難說能掌握到。
目前我們經驗，多了解房客進出狀況，朝九晚五上班族白天進出都很規律，至少工作表現、經濟狀況都能有一定了解，所謂六變也才有比對依據，一發現異常可適時關心，深夜若有進出更要注意了解。
秉持當初熱水器改裝研究服務精神，若有房屋出租進出管理需求，我們有自產的門感應產品(←點選進入)，每扇門進出感應與統計，類似磁扣但能保留原始開關狀態，降低凶宅曝險，請洽0928-650413(杜先生)。
相關連結
怕房客自殺 房東租屋增訂「惜命條款」
轉租變凶宅 二房東判賠13萬 轉租損害賠償責任問題
房客租屋自殺成凶宅，房東得否想繼承人求償？
留言列表
